どうしようもできなくなった時に考える任意売却！住宅ローンの悩みを解消するための情報をご紹介

一生に1回の買い物と呼ばれる住宅やマンションの購入で注意しなければならないのは、ローンの返済です。
適切な返済計画を行えば問題は無いですが、急な仕事のリストラが発生しないとは言えない時代です。
もちろんこのような対応のための保険商品などもあるものの返済が滞ると、任意売却の検討もしていかなければなりません。
最悪の場合競争入札という事態になってしまう前に、対処したほうが残る資産が目減りしないというメリットがあるからです。

どうしようもできなくなった時に考える任意売却！住宅ローンの悩みを解消するための情報をご紹介

銀行では住宅ローンを組む際に相手方の収入の安定性や、資金力の確認を十分に行います。
最近では審査が厳しい状況になってはいる背景には、支払い能力が無くなったことに因る任意売却や競争入札が一定の割合で発生するからだとされているのです。
特に過去サブリース事業と呼ばれる事件を起こしたことで審査が厳しくなっていて、任意売却に至る前に審査で止めようという取り組みがなされています。
それでも人生何が起こるか分かりません。

任意売却をすればローン中の不動産売買が可能になる

住宅ローンを利用し返済中の不動産には、抵当権が設定されており売買するには抹消が条件となります。
いつ残債の請求が来るか分からない状態では、安心して買取ることはできないのが最大の理由です。
しかし、任意売却が確定している場合にかぎり、金融機関がその権利の抹消に同意をしてくれるのです。
任意売却をする状態とはローンの返済に行き詰まり、今後の返済にも不安がある方の売却方法です。
仮に競売とでもなれば第一順位の抵当権を設定していても、融資金の回収に支障を来す事があるからです。
少しでも多くの返済してもらうためには、より市場価格に近い金額での売却が望ましいのです。
ましてやローンの返済にも困っている方が、固定資産税を確実に納付しているとは考えにくいものです。
その場合には競売だけではなく、公売となってしまう公算も高くなります。
債権者の不利益となる状況を少なくするためにも、抵当権の抹消に応じて不動産売買を積極的に行ってもらった方が好ましい結果に繋がります。
任意売却を行うことで借入金の返済を行うという条件があり、初めて認可される手続きなのです。

支払いができないときの任意売却と自己破産の違いとは？

借金の返済が厳しくなった場合は、債務整理で対応することも考えていきたいところです。
自己破産はよく知られた方法で、免責が降りればすべての借金の返済義務はなくなります。
借金がなくなることはメリットですが、価値のある財産も手放すことになるので注意が必要です。
特に住宅などを持っている場合は、その後の生活が大きく変化してしまうので慎重に考えていきましょう。
任意売却では、どのような手続きができるのかも知っておきたいところです。
任意売却は、住宅ローンの返済が厳しくなった場合に行われる方法です。
市場価格に近い金額で売れるので、競売よりも残債が少なく済むというメリットもあります。
残債が残った場合、それを支払うのも難しいという人もいます。
そのような場合は先に任意売却を済ませておくことをおすすめします。
任意売却で家を手放してから自己破産をすると、同時廃止となり管財事件よりも簡単に費用も安く手続きができるようになります。

任意売却のメリットは自分で計画できること

任意売却の良い点は、自分自身で計画をして売却を進められることにあります。
強制的な措置である競売とは異なり、自分の意思で売却をする形となるため、時期などについてある程度調整を行うことが可能です。
住宅ローンが滞納してしまう前の段階で、任意売却の準備を始める、といったこともできます。
また競売手続きがスタートしてしまった後も、開札の前日まで任意売却が可能です。
マイホームを差し押さえられて競売にかけられる、というのは非常に大変なことだといえます。
住む場所をどうするか、残ったローンをどう返済するかなど、様々な悩みが生じるものです。
そうした状況下では、精神的に追い詰められてしまう人もいるでしょう。
自分の意思で行える任意売却なら、ある程度時間的な余裕を持って対処することができます。
早い段階で手続きをスタートしておけば、計画的に物事を進めることができます。
精神的な部分においても、余裕を持つことができるでしょう。

任意売却なら強制的な退去の必要がない

住宅ローンの支払が延滞してそのまま放置すると、保証会社が代位弁済し最終的には最終的には裁判所の関与のもとで競売にかけられることになります。
買受人が落札金額を裁判所に納付し、所有権移転が確定すると強制執行により強制的に退去することを余儀なくされることになるわけです。
転居先の確保もままならないまま退去するとなると、生活の本拠を喪失し文字通り、路頭に迷うという事態に直面します。
このような最悪の事態を回避するために、任意売却という選択肢があるわけです。
任意売却とは専門家が金融機関と交渉し、売却と同時に住宅ローン返済のために売却代金を納付し、延滞している住宅ローンの解決を模索する点に特徴があります。
任意売却は相場に近い価格で妥結するので、競売に比較しても回収できる金額が多くなるので、金融機関にメリットがあります。
裁判所の関与のもとでの競売のように、強制的に退去をせまられるわけでもありません。
金融機関にも住人にもメリットがあるわけです。

任意売却なら競売よりも高く売れる

住宅ローンでは毎月一定金額を長期間にわたって支払い続けるスキームをこなすことがもとめられます。
仮にリストラや病気にかかって返済計画に従って、住宅ローンを支払えないという事態に直面したときは、何らかの形で金銭を融通できないかぎり、最終的には我が家をてばなすことを余儀なくされます。
つまり持ち家を売却して、現金化し住宅ローン返済にあてるわけですが、具体的には強制競売と任意売却のいずれかの選択肢が存在しています。
両者を比較して明らかなのは、裁判所の関与の元で実施される強制競売は、相場よりも低い金額でおちつくのが一般的です。
住宅ローンで破綻したという経緯が明らかなので、心理的にあまり購買意欲が湧かないことも関与しているようです。
この点任意売却は通常の売買取引と基本的には同じなので、強制競売に比較すると相場価格に近く、より高い価格で売れる可能性は十分にあります。
住宅ローンの延滞が確定的になれば、早い段階で任売却を検討することをおすすめします。

任意売却なら持ち出しが少ないから安心

任意売却をする場合は住宅ローンの返済が滞ってしまったと考えられますから、そのような状況になっている人は基本的にお金に余裕がないはずです。
お金に余裕があるのであれば住宅ローンの返済で困ってしまうようなこともありませんから、その点は任意売却をする人が抱える大きな悩みのポイントにもなってきます。
実際に売却をするときに持ち出しが発生すると、お金がない状態になっていますから、サービスを利用することができないのではないかと不安になってしまうかもしれないです。
しかし任意売却はお金に困っている人が利用することを前提にしていますから、持ち出しなどが発生することはありませんから安心することができます。
仲介手数料や税金などはどうなるのか気になるかもしれませんが、一般的に売却代金から支払われるので現金を用意するような必要はないです。
そのため売却代金から手数料などが引かれた状態になり、残った部分を住宅ローンの返済分に回すことになります。

任意売却なら残りのローンを分割にできる

住宅ローンの返済が厳しいという場合は、家を手放すことも考えていきたいところです。
とはいえ、競売になると市場価格よりもかなり安くなるので、家を手放しても多くの残債が残ります。
できるだけ残りのローンを減らすのであれば、任意売却も検討してみましょう。
この方法なら、市場価格に近い金額で売れるので残債もより少なくなります。
任意売却が成功して、家を手放した場合でも残債が残った場合はそれを支払い続けることになるので、返済方法も考えておきたいものです。
まず、一括での支払いは厳しいという場合は、分割で無理のない範囲で返済していくという方法があります。
この場合も、債権者である金融機関と相談して具体的な返済額を決めていきます。
残債の支払いが滞る場合は連帯保証人に迷惑がかかりますので、連帯保証人がいる場合は、任意売却をすることを伝えておくことも大切です。
無理なく返済を続けるためにも安定した収入を確保しておきましょう。

任意売却ならローンの滞納が3ヶ月続いてから

任意売却とは住宅ローンの支払いの目途が立たないときに、借り入れた金融機関（債権者）の合意を得てローンの対象となる不動産（担保）を売却する方法です。
住宅ローンを滞納すると債務者の分割して支払う権利（期限の利益）が消滅し、金融機関から一括返済を求められます。
この期間がおよそ3ヶ月程度です。
一括返済ができない場合には金融機関が裁判所の許可を得て、担保となっている不動産を持ち主の同意なしに売却します。
これが競売です。
金融機関は競売で売却した代金を返済の一部に充てますが、一般的に市場価格より安くなります。
住宅ローンを滞納している場合には、カードローンや消費者金融からも借り入れている場合があります。
いずれの場合も3ヶ月以上続くと信用情報機関に登録され、7年間金融機関からの借り入れができなくなります。
逆に言えば、3ヶ月までなら何の影響も出ません。
任意売却を遅らせ、その間に資金繰りの見通しを立てて住宅ローンを支払ったり、返済猶予の手続きを取ることができるなら不動産を失わなくて済みます。

任意売却はブラックリストにのる恐れもある

任意売却とは自宅不動産を自分自身の意思によって売却することであり、通常、住宅ローンの支払いが厳しくなった際に選択される方法です。
住み慣れた自宅を手放すのは辛いものですが、それによってまとまったお金を手にすることでローン返済を楽にすることができます。
ただ、任意売却はいわゆるブラックリストにのる恐れもあります。
これは要するに信用情報であって、ローン返済などが滞ったという情報が信用機関で共有されることになり、そうなると新しく金融機関で融資を受けたり、クレジットカードを作ったりすることが一定期間はできなくなります。
任意売却はあくまで売却という商行為であって、それ自体が自分の信用を傷つける行為ではありませんが、最初にも書いたようにその原因は住宅ローンの返済が厳しくなったからであることがほとんどですので、結果的には返済が行き詰ったケースと重複しているのは事実です。
このことは十分に理解しておきましょう。

任意売却は交渉相手が金融機関だから大変

任意売却は住宅ローンが既に延滞しているという状況を前提に、担保不動産である家と土地を売却し、売買代金を残債務の支払に充当するというものです。通常の不動産売却と異なり、住宅ローンの帰趨を早めて処理をするという点に特徴があります。
売買と債務交渉という二つの手続きを平行して対処していかなければなりません。
いうまでもなく、住宅ローンが設定されているマイホームは、特約により勝手に売却できないことになっています。
つまり任意売却を進めるにあたっては、銀行などの金融機関が交渉相手になり、かつ同意も得なければスキームを完遂できないため、専門家のサポートなくして成功することはおぼつかなくなってしまいます。
しかも任意売却の売買だ金をもってしても、残債務が残ってしまう（オーバーローン）場合、抵当権を抹消させるための債務減額交渉なども必要になってくることも想定されます。交渉相手に金融機関が存在するからこそ、慎重かつ冷静に話を進める必要が高いというわけです。

任意売却は連帯保証人の合意も必要

住宅ローンのある家のローンを払うことが出来なくなってしまい、その家を売ったとしてもまだ支払いが残っているというようなとき、任意売却というものを行うことになります。任意売却には原則として連帯保証人の同意が必要になります。その分けは任意売却後にまだ支払いが残ってしまった時、その支払い義務は保証した人になるからです。
そのため連帯保証人が家の売買価格について納得しなければ、任意売却を行なうことはできません。債務者が自己破産したり、収入がなくて支払えないようなときは、残債の一括請求や差し押さえが保証人に行ってしまうからです。もしこの保証人になってしまった場合は、保証した人の住宅ローン等の請求をされたらそれを拒むことはできません。
つまり「保証した人ではなく、まず本人を強制執行して差し押さえてください」と当然言いたいと思いますが、これを言う権利がないということです。ローンを組んだ本人が破産すれば保証人も一緒に破産してしまう、というということも起こります。

競売中の任意売却は期限に注意が必要

任意売却は一般的には競売に出る前に行うことが重要であり、この方がより高く売却することができる可能性が高まるものです。
しかし返済の問題やその他の要因により、競売中の物件を任意売却に出すと言うケースも少なくありません。銀行などの債権者にとってはより多くの金額の回収を行うことができた方が有利であり、その可能性がある場合には競売中の物件であっても新売却の申し出に応じることが多いものです。
この場合には裁判所の許可も必要となり、裁判所が競売の猶予期間を与えることになるため、この期限を守ることが必要となります。すなわち、期限までに売却ができない場合には自動的に競売となり、その所有権を手放さなければならなくなるためです。この場合には売却が決定したら即座に退去をすることになり、様々な準備をしている余裕がなくなってしまうことから、十分に注意をすることが必要です。住宅ローンの支払いができないと判断した場合には、早めに任意売却の手続きを行うことが必要です。
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任意売却を始めるきっかけは債権者からの督促

住宅ローン等を利用した不動産を売却するには、通常であればローンを完済し設定された抵当権を解除する必要があります。不動産購入時に利用した借入金も、その時点では順調に返済できる見込みであったはずです。しかし、その返済が滞る理由には借り入れをした本人や、社会情勢の変化など様々あるでしょう。
当然のように返済を行うための金策に走ることもあるのでしょうが、一定期間以上を過ぎると債務者から、返済を促す督促状が送付されてきます。その時点でも継続した返済が厳しい状況であるならば、すぐにでも金融機関への相談をするべきです。返済計画の見直しが可能か、他の手段を考えるべきかを担当者と良く話しをしてみましょう。現状を鑑みて返済を続けていくことが難しいと判断された場合には、任意売却についての話しも出てくるはずです。最も悪い解決策は抵当権の行使などによる競売で、債務者側も全額回収できない可能性もあり得るのです。融資を受けた本人の状況なども官報に載ることになり、精神的にも追い込まれることもあるでしょう。多くの状況を解決する為にも債権者から促された督促を大きなきっかけとして、任意売却についても前向きに検討すべきだと言えます。

任意売却を自分だけで行うのは無理

任意売却とは、住宅ローンが延滞した場合に裁判所の関与をもたれることなく、不動産を売却しその代金をローン返済に充当するというものです。
売主を仲介する不動産会社や専門家のサポートをうけながら、住宅ローンを融資している金融機関の同意も取り付ける交渉も必要になります。関係当事者が複数にのぼるため、各方面に支払う手数料が出てくるので、ある程度のコストがかさむのは確かです。それではコストを抑えるために、自分だけで任意売却を実践することが可能なのかが問題になります。結論から先にいえば、自分だけで任意売却を実践するのは無理と言えます。なぜならまず金融機関の同意を取り付けるのは大前提ですが、すでにローン返済を延滞している債務者自身が任意売却を試みても、成功するとは客観的に想定できないからです。つまり経済的信用が破綻しているという理由がひとつ。しかも専門家の関与なく不動産売買だけでも成功させることが難しいという理由もあります。

競売を回避可能にする任意売却は言い値になることもある？

住宅ローンの支払いができなくなり滞納が続くと、裁判所から競売の通達を受けることになります。通知が来たとき何らかのアクションを行い債務を支払えば競売に掛けられずに済みますが、全額返済するとなると不可能になるので大半の場合がそのまま競売へと流れてしまうことになります。これを回避できる方法が任意売却になりますが、任意売却は短期間にマイホームを売り代金をローンを提供している金融機関に支払わなければなりません。一般的な仲介業者ではなく、任意売却に特化した不動産会社を利用することや市場価格よりも買取価格が下がるなどのいくつかの注意点があります。また、中には言い値で取引しなければならないこともあるので、任意売却を利用する場合は信頼できる不動産会社を見つけることが第一条件です。信頼できると同時に経験豊富な会社を選ぶことでスムーズな取引ができますし、売却後の転居のときにもさまざまなアドバイスや協力をして貰えます。

任意売却の相談はどこに依頼するのが最適なのか

任意売却の相談をする際には、専門の不動産会社や法律事務所に依頼することが最適です。不動産会社は市場動向や不動産の評価に精通しており、売却価格の適正な設定や販売戦略の立案をサポートしてくれます。法律事務所は契約書の作成や法的な手続きに関するアドバイスを提供してくれるため、法的なトラブルを回避するために重要です。これらの専門家は売却のプロセスやリスクについて詳細な情報を提供し、クライアントのニーズに合わせた最適な解決策を見つけるお手伝いをしてくれます。最適な依頼先を選ぶためには、実績や信頼性、料金体系などを比較検討することが重要です。 不動産仲介業者や不動産の査定サイトなども任意売却の相談先として考えることができます。不動産仲介業者は売却に関する専門知識を持ち、広範なネットワークを活用して買い手を見つけることができるでしょう。査定サイトはオンライン上で簡単に査定価格を知ることができ、相場や適正な価格の目安を把握するのに役立ちます。

任意売却と不動産買取はどちらがメリットあり？

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった人が専門業者に依頼をして不動産を売却してもらうことです。基本的には一般的な不動産売買と同じですが、任意売却物件として扱われるのでやや不利になってしまうという点が異なります。基本的に、住宅ローンを滞納している物件というのは売れませんが、債権者（住宅ローンを借りている銀行など）に同意をしてもらって特別に売却を許可してもらいます。任意売却の手続き開始から売却が完了するまで平均すると3カ月程度かかるそうです。絶対に売れるという保証はなく、売れなかったら競売になってしまうという点も注意です。 それに対して、不動産買取はすぐに不動産を売却できます。任意売却は『仲介』となりますが、不動産買取はその名の通り『買取』ですので、業者が不動産を買取してくれます。はやければ3日程度で現金が手に入ります。デメリットは、仲介よりもかなり安くなってしまうという点です。すぐに現金を手に入れたいという事情でもない限りは、仲介のほうを選ぶのが一般的です。

任意売却とリースバックを組み合わせるメリット

任意売却とは、ローンの返済を続けることが困難になった住宅等を売却し、その代金をもって返済に充てることをいいます。滞納をそのまま放置していると競売によって強制的に売却されてしまいますが、売値やスケジュール等をある程度コントロールしながら手続きが進められるので、生活の再建がしやすいというメリットがあります。 また、任意売却にはリースバックと組み合わせることで家を売った後でもそのまま住み続けられる可能性があるというメリットも有しています。リースバックとは住宅等を売却すると同時に賃貸借契約を結び、元の所有者が新しい所有者から物件をリースして使用することをいいますが、この方式を採用すればたとえ所有権は人手に渡したとしても、住み慣れた家を引き払う必要がありません。競売では入札形式で売却をするので誰がどのような目的で購入するのか事前にはまったく分かりませんが、任意売却ならば事前に相手の意向をうかがいながら買い手を探すことができます。

任意売却でも完済できないときのポイントについて

任意売却は、競売を回避するための方法ですが勝手にマイホームを売却することが任意売却ではありません。住宅ローンを組んだとき、ローンの担保の代わりに土地および建物の所有権が金融機関になる抵当権の設定が行われます。抵当権がある間は自己所有の土地や建物でも金融機関の許可を得ずに売ることはできませんので、最初にローンを提供している会社に対して相談することから始めなければなりません。基本的に、売却した代金はローンの残債に使用されることになりますが、このとき売却代金がローン残高よりも上回っていれば完済となり任意売却は成功しますが、問題はローン残高よりも下回ってしまったときです。この場合は、両親や親せき、兄弟姉妹などからお金を借りて完済できるようにする、これが一般的なやり方になります。ちなみに、銀行に対して任意売却の相談は専門業者が代行すること、売却価格もこの段階で分かっているのでローン残高よりも下回るときには全額返済できるための対策が欠かせません。